השקעות נדל"ן באתונה יוון
אתונה היא בירת יוון והעיר הגדולה ביותר במדינה. העיר נמצאת במחוז אטיקה והינה המרכז הפוליטי, הכלכלי, התרבותי, המסחרי, התעשייתי והפיננסי של יוון. כמובן שאי אפשר להזכיר את אתונה מבלי להזכיר את ההיסטוריה המפוארת שלה שאז היתה מרכז התרבות העולמי והיום אתונה היא ההאב של יוון.
אתונה מחולקת לכ-100 אזורים ושכונות כאשר חלקם טובים יותר וחלקם פחות. בחלק מהשכונות יש יותר מהגרים ובחלק מהשכונות יותר מקומיים, אופי האוכלוסייה בעיר מגוון מאוד. נכסים באתונה מתאימים להשכרה למקומיים וגם ל-Airbnb. את העיר פוקדים מעל 3,000,000 תיירים בשנה. כמו כן, באתונה קיימות עשרות אוניברסיטאות ושלוחות שלהן ומעל 130,000 סטודנטים שהם צרכני שכירות קבועים לתקופה של מספר שנים.
יוון מתפתחת והופכת לטכנולוגית עם חזון ותוכניות פעולה להתפתחות תעשייתית ומאז המשבר קצב הצמיחה שלה עולה משנה לשנה באופן משמעותי. כרגע מחירי הנדל"ן ביוון נמצאים בתקופה של התאוששות מהמשבר, אך עדיין לא מיצו את הפוטנציאל שלהם והם רחוקים עדיין בכ 15% מהמחיר שלפני המיתון. היתרון בתקופה זו הוא שכרגע לאור המשברים שיוון חוותה, הבנקים לא נותנים משכנתאות לתושבים לצורך רכישת נכסים דבר שמקשה את רכישת הנדל"ן על-ידי מקומיים ובכך משאיר אותם צרכני שכירות קבועים. הצפי הוא שכבר השנה יתחילו הבנקים לתת משכנתאות והמחירים יזנקו.
השקעות נדל"ן ביוון נוחות וטובות למשקיע הישראלי
יוון חברה באיחוד האירופי כך שהאיחוד מגן עליה מפני משברים וסכנות מהותיות. בין ישראל ליוון ישנה אמנת מס אשר קובעת שהמס ישולם במדינת השימוש כלומר נכס ביוון ימוסה ביוון. כמו כן, אומרת האמנה שעד שכירות של 1,000 יורו לחודש או עד 12,000 אירו בשנה ישולם מס של 15% קבוע. מעל סכום זה ישנם מדרגות מס שונות כמו עד 35,000 אירו גובה המס הוא 32% וכו' ובכל מקרה המס הרבה פחות גבוה ביוון מאשר בישראל. האמנה בנוסח האנגלי שלה אומרת שלא יהיה כפל מס ולכן התשלום ביוון הוא סופי ואין צורך להשלמת מס בארץ (כמובן שיש צורך בדיווח אך לא בתשלום).
בנוסף, מס הרכישה ביוון כרגע עומד על 3.1% ואין מס שבח במכירה, עוד יתרון עצום ביחס להוצאות רכישה ומכירת נכסי השקעה לעומת ישראל. באתונה מגוון רחב של סוגי נכסים, כאשר העלות למ"ר מתחילה ב-900 אירו ויכולה להגיע עד ל-8,000 אירו למ"ר ויותר, תלוי בדרישות באזור הרכישה ובחזון של הרוכש.
תהליך הרכישה עם קבוצת אתנה – שלב אחרי שלב
- פגישת היכרות עם קבוצת אתנה ותיאום ציפיות
- הכנת כל המסמכים הנדרשים בהתאם לרשימה
- פגישה תיאום לפני הנסיעה ובחינה ראשונית – מיפוי של נכסים רלוונטיים.
- נסיעה לתקופה של 3-4 ימים בהם:
- נסייר באזורים הרצויים והמתאימים לדרישות המשקיע
- נבחן את הנכסים באזורים הנבחרים
- נקבל AFM (מספר תיק מס)
- נפגוש רו"ח/עו"ד/נוטריון יווני
- נפתח חשבון בנק
- אופציה לנסיעה נוספת לחתימה או השארת יפוי כוח אצל הצוות שלנו ביוון לצורך חתימה על הסכם הרכישה והעברות כספים, כמובן שהכל בהתאם לשיקול דעתו של המשקיע.
עם הגעתנו ליוון נפגוש מתווך אחד או יותר כאשר כל מתווך יציג בפנינו מספר נכסים רלוונטיים. ככל ואחד הנכסים יבחר, אנו נאשר את ההצעה (לעיתים קורה שמהרגע שרואים דירה ועד שמגיעים למשרד לאשר אותה היא כבר נמכרת ולכן יש חשיבות להחלטות במקום בעקבות שוק חם ועסקאות המתבצעות במהירות).
ככל ויש אישור עקרוני מצד המוכר נעביר מקדמה (עלות המקדמה תלויה בשווי הנכס ונעה בין 500 אירו ל-5,000 אירו). אם הרוכש התחרט לא תוחזר המקדמה, אם המוכר התחרט הוא צריך להחזיר כפל מקדמה. לאחר העברת המקדמה, נזמין מהנדס בודק לוודא שאין בנכס פגמים נסתרים ושהמחיר שביקשו עבורו ריאלי.
לאחר מכן, ניגש לרשויות המס לקבלת מספר AFM (מספר תיק מס), עם קבלת המספר נלך לפתוח חשבון בנק . פתיחת חשבון בנק תיעשה על שם הרוכש, עם קבלת מספר חשבון בנק נעשה העברה של הכספים מישראל לחשבון החדש שנפתח ביוון.
כאשר מתגבשת הרכישה, נעבוד על החוזה באמצעות עו"ד, נוטריון ורו"ח. מספר ימים לפני החתימה נשלם את המס רכישה מראש. חתימה על הסכם הרכישה – נעשית בדרך כלל אצל הנוטריון ביחד עם העו"ד אשר מקריא לצדדים את ההסכם, באותו המועד נשלם בשיק בנקאי או בהעברה בנקאית למוכר ולכל נותני השירותים, עו"ד, נוטריון ורו"ח. את ההסכם החתום לוקח הנוטריון מטעמנו ומצהיר עליו ברשויות הטאבו של יוון. לאחר קבלת חותמת מהטאבו אנו נקבל את סט המסמכים של הנכס עם אישור שהנכס רשום על שם הרוכש.
השכרת הנכס לאחר סיום הרכישה – קבוצת אתנה נותנת מענה גם לניהול הנכסים הנרכשים באמצעות משרד ניהול יווני . התהליך כולל: מציאת שוכר מתאים, אופציה לשיפוץ ככל וידרש ואופציה לליווי בעת מכירת הנכס.
קבוצת אתנה מנוסה מאוד ויודעת ונותנת מענה לרוב סוגי הנכסים. כלל אנשי המקצוע היוונים אשר מלווים אותנו נבחרו בקפידה רבה, ומלווים אותנו כבר תקופה ארוכה.
המוטו שלנו מורכב משלושה מרכיבים מהותיים: שירות מצוין, שקיפות מלאה ואמינות מעל לכל.