מנכ"ל משותף בקבוצת אתנה עונה על השאלה בנימה אישית
שלום, שמי אמיר רחמנוב, מייסד ומנכ"ל משותף בקבוצת אתנה – נדל"ן מניב באתונה, יוון.
אני חושב שיהיה נכון לך לקרוא ולהקדיש שתי דקות למאמר הבא שכתבתי, שיעזור לך לקבל את ההחלטה הטובה ביותרלהשקעת נדל"ן ביוון. חשוב לי לציין שכל הפרטים והנתונים שכתבתי כאן במאמר הזה הם על סמך ניסיון אישי ולא שמועות או סיפורים של אנשים אחרים. לאחר כעשר שנים של רצון ממשי להשקיע בנדל״ן בחו״ל וללא תוצאות ישבתי עם עצמי וחשבתי למה?
- למה אני לא מצליח לעשות את זה?
- למה להשקיע בנדל"ן בחו״ל ?
הסיבה המרכזית לכישלון או חוסר הצלחה נבעה משני גורמים עיקריים: הראשון פחד והשני חוסר ידע והבנה. בחרתי לשחרר ולתת לעצמי את ההזדמנות קודם כל להבין ולאחר מכן להחליט האם זה נכון לי או לא. יצאתי לדרך ובחנתי מספר מדינות שההשקעה בהן דומה: גיאורגיה, רומניה, הונגריה, פורטוגל, קפריסין ויוון. לכל מדינה יש את היתרונות והחסרונות שלה אבל יותר מכולן קרצה לי אתונה וסביבתה ביוון.
למה יוון?
מגמת עלייה מתמדת וצמיחה כלכלית בשנים האחרונות, בל נשכח שיוון עברה משבר כלכלי עצום בשנת 2008 וכמעט פשטה רגל.
למה אני מספר לכם את זה? כי מכל משבר מגיעה הזדמנות. עקב המשבר הכלכלי הבנקים ביוון לא היו מסוגלים לשחרר הלוואות ומשכנתאות למקומיים ובעקבות כך מחירי הדיור צנחו. הרבה בעלי נכסים שרצו לממש את כספם לא יכלו כי אין רוכשים. למעשה מחירי הנדל״ן במגמת עלייה והתאוששות ולכן כל מי שיקדים יזכה בנדל״ן מתחת למחיר השוק.
זה מוביל אותי מיד לדבר הבא והוא מחירי הנדל״ן. ביוון, נדל״ן הוא בר השגה והיא אחד מהמקומות הבודדים שנותרו בהם ניתן להשיג נכס במחיר שפוי.
מחירי נכסים אטרקטיביים
בישראל ניתן לרכוש במחיר של 300,000 ש״ח רכב טוב. לעומת זאת ביוון במחיר של כ-70,000 אירו תוכלו להיות בעלים של נכס מניב שיכניס לכם כ-500 אירו בחודש משכירות! לא סיפורי אגדות ופנטזיות, ככה ממש כמו שזה נשמע (נקרא) ולא רק שמחיר הנכס אטרקטיבי אלא גם המיסוי נמוך.
מיסוי נמוך
3% מס רכישה ובהתאם לאמנה שנחתמה בין יוון לישראל אין כפל מיסים. כמו כן, אין היטל השבחה ובמכירה משלמים 3% (שלא כמו במדינות אחרות). לשם המחשה והשוואה בארץ עליכם לשלם 8% מס רכישה ו-25% היטל השבחה .
יוון הינה חלק מהאיחוד האירופי
כיום יוון מנוהלת כלכלית ע״י הממשל הגרמני שעוזר לה להתרומם מהקרשים ולפתח את כלכלתה. יוון הפכה לחלק מהאיחוד האירופי, מה שמקנה לה ולאזרחיה זכויות והקלות.
גולדן ויזה
אחד התחומים שמושך הרבה מאוד משקיעים ליוון זאת הזכות לגולדן ויזה.
מה זה גולדן ויזה? גולדן ויזה הינו מסמך המעניק לך זכות שהייה ועבודה כמו של אזרח מקומי ואזרח באיחוד האירופי. ההטבה מוענקת לרוכשים נכס בין 250,000 אירו ל-500,000 אירו .
שימו לב! מחיר המינימום להשקעה עולה כל כמה שנים ובשנה הבאה צפוי להיות 1,000,000 אירו. כדאי לכל מי שיש באפשרותו להשקיע סכומים אלה לבצע רכישה בזמן הקרוב וליהנות מיתרון משמעותי. חשוב לציין שתהליך הגולדן ויזה דורש עלויות נוספות שלא כלולות ברכישת הנכס.
מדוע אנשים חוששים?
פגשתי הרבה מאוד אנשים ומשקיעים שהגיעו ליוון עם מטען רגשי ולא מעט חששות כמו: אין לי שליטה! רחוק לי! מי ינהל את הנכס? מה אם משהו יתקלקל בדירה/בבית? אפשר לסמוך עליהם? מה אם לא ישלמו לי שכירות? האם הנכס בכלל רשום בטאבו?
אז ככה, דבר ראשון אנחנו חוששים כשאנחנו לא מבינים ולא יודעים ווזה מה שיוצר אצלנו חוסר וודאות שהופך לפחד. אבל ויש אבל. את כל השאלות האלה אפשר לשאול כל אדם שמשקיע בנכס בפריפריה כמו באר שבע, ירוחם או אילת ואפילו בצפון הארץ.
האם אתם בעלים של נכס שרחוק ממכם לפחות 100 קילומטר? כנראה שלא ואסביר למה אני מתכוון. בעבר, לפני כ-20 שנים, ההורים שלנו נטו לרכוש נכס קרוב יחסית, לנהל אותו בעצמם ולטפל בכל בעיה. הלכה למעשה, הם תיפקדו גם כמתווכים וגם כאנשי התחזוקה של הבית. היום לעומת זאת, אין לנו זמן להתעסק בזה ולרוב אנו משתמשים באנשי מקצוע חיצוניים במטרה להחזיק ולתפעל את הנכס שברשותנו.
בנוגע לסוגיות בענייני תשלום – כמו בארץ ישנן ערבויות וקיים החוק שעומד לצד בעלי הנכס.
לסיכום, בעיות יכולות להיות בכל מקום שבו תשקיעו בנדל"ן, אבל אנחנו אנשי המקצוע המנוסים בקבוצת אתנה יודעים להתמודד איתם, לסייע לכם ולאפשר לכם את השקט הנפשי מהנכס שלכם. אנחנו נדאג לנכס שלכם ולשקט שלכם.
תמונת המצב נכון לעכשיו
בשלב זה אתם כנראה נמצאים במקום שבו אני הייתי לפני מספר שנים – מעט מבולבלים. חשוב לי לציין כי אני כותב מתוך ניסיון אישי וברוך השם הכול עובד יפה מאוד. התשואה של השקעות הנדל"ן שלי ביוון גבוהה עד פי שניים מהשקעות הנדל"ן שלי בארץ.
חומר למחשבה
לצורך השוואה, מבחינתי אתונה היא כמו ירושלים. האם מחירי הדיור בירושלים יירדו? האם התיירות בירושלים תיפסק? אתונה כמו ירושלים היא עיר הבירה. יש בה מקומות קדושים, מרכזי בילוי, פרלמנט, בתי חולים, אוניברסיטאות ומרכזי שליטה רבים נוספים כמו בכל עיר בירה. תמיד יהיה ביקוש ומחירי הנדל״ן יעלו.
אני ממליץ לכם לעלות על רכבת ההזדמנויות ברגע זה ממש כשהמחירים אטרקטיביים והתנאים לרכישה נוחים.